招商局积余产业运营服务股份有限公司 2023 年第一季度报告
(资料图)
证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2023-20
招商局积余产业运营服务股份有限公司
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示：
或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
财务信息的真实、准确、完整。
一、主要财务数据
（一） 主要会计数据和财务指标
公司无需追溯调整或重述以前年度会计数据
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 3,305,810,768.00 2,537,369,858.13 30.28%
归属于上市公司股东的净利润（元） 184,527,761.81 145,019,354.07 27.24%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -924,002,999.20 -857,664,567.87 -7.73%
基本每股收益（元/股） 0.1740 0.1368 27.19%
稀释每股收益（元/股） 0.1740 0.1368 27.19%
加权平均净资产收益率 2.00% 1.66% 0.34%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 18,246,419,581.71 17,814,998,428.23 2.42%
归属于上市公司股东的净资产（元） 9,334,366,417.95 9,149,839,474.32 2.02%
（二） 非经常性损益项目和金额
单位：元
项目 本报告期金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 331,244.32
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,980,782.61
主要为增值税进项加计抵
其他符合非经常性损益定义的损益项目 14,381,016.30 扣 、 小 规 模 企 业 增 值 税 免
征、附加税减免等
减：所得税影响额 4,947,448.83
少数股东权益影响额（税后） 459,938.84
合计 20,518,496.96
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税
减免等。
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界
定为经常性损益的项目的情形。
（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
单位：万元
资产负债项目 2023 年 3 月 31 日 2023 年 1 月 1 日 变动金额 增减（±%) 主要变动原因
公司经营规模扩大、在管项目增
应收账款 324,529.46 233,130.24 91,399.22 39.21%
加
应付职工薪酬 52,088.88 77,486.34 -25,397.46 -32.78% 本期支付上年度计提的年终奖
中 期 票 据 “ 21 招 商 积 余
一年内到期的 MTN001”15 亿元将于一年内到
非流动负债 期，由“应付债券”重分类至此
列报
营业收入增加导致待转销项税额
其他流动负债 13,163.27 9,074.97 4,088.30 45.05%
增加
以稳结构、防风险为出发点，调
长期借款 113,610.00 74,250.00 39,360.00 53.01% 整债务结构，降低资金风险，增
加长期融资规模
中 期 票 据 “ 21 招 商 积 余
MTN001”15 亿元将于一年内到
应付债券 - 150,000.00 -150,000.00 -100.00%
期，重分类至“一年内到期的非
流动负债”列报
损益类项目 2023 年 1-3 月 2022 年 1-3 月 变动金额 增减（±%) 主要变动原因
与上年同期相比，公司经营规模
扩大及新增新中物业管理（中
国）有限公司（以下简称“新中
营业收入 330,581.08 253,736.99 76,844.09 30.28%
物业”）、深圳市汇勤物业管理
有限公司（以下简称“ 深圳汇
勤”）等控股子公司并表
与上年同期相比，公司经营规模
营业成本 290,090.66 219,990.19 70,100.47 31.87% 扩大及新增新中物业、深圳汇勤
等控股子公司并表
主要系本期收到退回的土地增值
税金及附加 1,351.57 2,264.39 -912.82 -40.31%
税款
与上年同期相比，公司经营规模
管理费用 11,900.00 8,887.59 3,012.41 33.89% 扩大及新增新中物业、深圳汇勤
等控股子公司并表
研发费用 980.29 621.36 358.93 57.77% 增加数字化研发投入
主要系本期公司提升资金使用效
率，在保证流动性的同时，积极
财务费用 1,624.68 2,904.25 -1,279.57 -44.06%
开展灵活存款产品带来利息收入
同比增加以及有息负债平均余额
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同比减少带来利息支出减少
投资收益 364.35 177.41 186.94 105.37% 权益法投资收益增加
主要系本期末应收款项余额增
加，计提的坏账准备增加；以及
信用减值损失 -1,383.89 540.69 -1,924.58 -355.95% 上 年同期已 销售的 2 套 商铺退
回，将以前年度计提的应收坏账
损失转回，本期无此事项
本期固定资产处置收益较上年同
资产处置收益 33.12 16.04 17.08 106.48%
期增加
主要系违约赔偿收入较上年同期
营业外收入 48.66 133.92 -85.26 -63.66%
减少
营业外支出 -349.42 130.11 -479.53 -368.56% 主要系冲回赔偿支出
与上年同期相比，公司经营规模
净利润 19,198.03 14,447.47 4,750.56 32.88% 扩大及新增新中物业、深圳汇勤
等控股子公司并表
与上年同期相比，合并范围新增
少数股东损益 745.25 -54.46 799.71 1468.44% 新中物业、深圳汇勤等控股子公
司，确认的少数股东损益增加
二、股东信息
（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 17,860 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
前 10 名股东持股情况
持有有限 质押、标记 或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 售条件的
股份数量 股份状态 数量
招商局蛇口工业区控股股份有限
国有法人 47.45% 503,134,000 0 0
公司
中国航空技术国际控股有限公司 国有法人 11.32% 120,005,789 0 0
深圳招商房地产有限公司 国有法人 3.71% 39,338,464 0 0
西藏和泰企业管理有限公司 国有法人 3.02% 32,069,876 0 0
招商银行股份有限公司－交银施
其他 1.72% 18,191,607 0 0
罗德新成长混合型证券投资基金
基本养老保险基金一零零三组合 其他 1.50% 15,912,749 0 0
阿布达比投资局 境外法人 1.41% 14,955,945 0 0
兴业银行股份有限公司－天弘永
其他 1.15% 12,145,431 0 0
利债券型证券投资基金
交通银行股份有限公司－汇添富中
其他 1.13% 12,000,059 0 0
盘价值精选混合型证券投资基金
中国农业银行股份有限公司－交
银施罗德先进制造混合型证券投 其他 0.82% 8,686,766 0 0
资基金
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 503,134,000 人民币普通股 503,134,000
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中国航空技术国际控股有限公司 120,005,789 人民币普通股 120,005,789
深圳招商房地产有限公司 39,338,464 人民币普通股 39,338,464
西藏和泰企业管理有限公司 32,069,876 人民币普通股 32,069,876
招商银行股份有限公司－交银施罗德新成长
混合型证券投资基金
基本养老保险基金一零零三组合 15,912,749 人民币普通股 15,912,749
阿布达比投资局 14,955,945 人民币普通股 14,955,945
兴业银行股份有限公司－天弘永利债券型证
券投资基金
交通银行股份有限公司－汇添富中盘价值精
选混合型证券投资基金
中国农业银行股份有限公司－交银施罗德先
进制造混合型证券投资基金
前述股东中，深圳招商房地产有限公司为招商局蛇口工业区控股股
份有限公司的全资子公司。此外，未知前述其他股东是否属于《上市公
上述股东关联关系或一致行动的说明
司收购管理办法》中规定的一致行动人，也未知其他股东之间是否存在
关联关系。
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明 无
（二） 公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
不适用
三、其他重要事项
（一）报告期内公司经营管理情况
报告期内，公司全方位夯实品质根基，坚持开源增收与精益提效并重，主要经营指标持续提升。2023 年 1-3 月，公
司实现营业收入 33.06 亿元，较上年同期增长 30.28%；实现归属于上市公司股东的净利润 1.85 亿元，较上年同期增长
（1）收并购企业深度融合，释放协同效能。公司规范投后管理，抓实融合工作，以权责手册为抓手，各专业条线垂
直管理，推动落实各项经营管理要求，常态化管理收并购企业，加强人才梯队建设。在公司赋能支持下，招商积余南航
（广州）物业服务有限公司率先实现市场化转型突破，成功开拓白云金控集团民科园产业互联网创新中心项目。
（2）践行品质精细化管理，持续推动品质提升。利用数字化平台构建品质巡查督办系统，搭建全员参与的品质检查
系统，开放推广客户端监督界面，强化品质监管效果。持续推进老旧小区改造工作，建立品质训练营开展品质专项培训，
强化业务服务能力，抓实服务标准落地执行。报告期内公司优质服务得到客户和业界认可，荣获“京东最佳合作伙伴奖”
等殊荣，公司主编的深圳市地方标准《物业服务要求 商务写字楼》顺利通过深圳市住建局组织的专家评审会，被认定该
标准达到国内领先水平。
（3）锚定“科技化、精细化、机械化”，持续推进“机器替岗”。报告期内部署多个项目智慧机器人车道、上线运
行无人值守车道收费系统，提升车辆通行效率；深化在管项目门岗无人值守改造，协助物业管理重心向服务价值集中；
全面打造人机协同作业模式，多个项目应用清洁机器人，降低人工作业强度，不断提升环卫作业精细化水平，加速公司
“智慧物业”发展。
（4）强化科技应用支撑，发挥智能运营优势。新上线收并购管理系统，并推动市场发展管理系统全国 100%上线，
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强化公司主要拓展方式线上化、流程自动化、决策数智化能力；利用线上版“一岗位一清单”、品质巡视与督导（含品
控大屏）功能，辅以外部触点“随手拍”的全国推广，构建起内外联动的数字化品控体系，再造标准体系转化、品质与
安全督导流程；全面升级房屋租售管理系统，支持租售业务全员营销轻模式运行。
（5）激发组织活力，加强人才的“选育用”。推进地物协同组织落地，动态优化城市公司组织设置，通过“强强”
联合、“帮扶”模式，提质增效，促进业务高质量发展；深化竞争上岗机制，加大优秀干部选拔，推动队伍结构持续优
化；盘活存量，加强总部与业务单位人才交流，培养复合型管理及专业人才。
（1）深耕基础物业管理沃土，业务规模不断扩大。截至 2023 年 3 月 31 日，公司在管项目数量达到 1,945 个，管理
面积达到 3.15 亿㎡，2023 年一季度公司物业管理业务实现新签年度合同额 8.04 亿元，较上年同期增长 10.14%。优势赛
道贡献显著，报告期内新增办公类、园区类、政府类项目 30 余个，中标中芯上海等多个金额大、具有开拓意义项目（千
万级项目占比近 3 成）；特色业态持续发力，航空、医院、城市服务类项目拓展再突破，中标南方航空物流公司项目、
平潭综合区实验医院、漳州开发区道路绿化养护等服务项目；总对总业务不断开拓新客户，新入围小鹏、李宁、软通动
力等客户供应商库；合资合作业务开发成果落地，与深汕城综集团公司共同设立深圳市招商积余城市综合服务有限公司。
（2）平台增值服务延续快速增长势头，经营质量再上新台阶。2023 年 1-3 月，到家汇商城实现全平台交易额 2.67
亿元，同比增长 50.76%。报告期内，公司持续“瞄准”业主与服务的非住业态需求，挖掘多元增值服务潜力；推动“办
公集采”升级为“招商易采”平台，扩充除办公用品外的品类销售规模；持续发力“招小播”自有直播平台的赋能价值，
坚定“一城一品”理念，围绕业主品质生活，持续打造国货甄选、走进原产地的特色直播；结合“到家服务”如上门清
洗空调、家政保洁等物业服务产品，探索更多具有物业领域特色的直播，把更多好的服务与产品带给社区业主和客户，3
月上线“空调焕洗季”全国活动实现清洗空调超 9,000 台，好评如潮；与深圳晚报签订战略合作，以企媒融合的形式合
力开拓“红色研学”市场。
（3）专业增值业务开局向好，亮点频现。报告期内，积极推动专业公司与各城市公司条块结合，利用庞大的“沃土”
根基反哺专业增值服务，积余设施协同佛山、上海等城市公司成功拓展多个高质量 IFM 项目；建筑科技成功中标南山智谷及
深圳华润城润玺二期两个重点建设项目，年合同额超 2,000 万元，实现在绿色建筑、高端智能家居市场业务拓展突破。优秀
的专业增值服务能力得到甲方认可，公司一季度荣获华为多次表彰，包括“搬迁嘉奖令”，“接管验收攻坚表彰”等荣誉。
商业运营业务规模持续扩大，截至 2023 年一季度末，公司在管商业项目 57 个（含筹备项目），管理面积 338 万㎡，
其中管理公司自持项目 3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 50 个，第三方品牌输出项目 4 个；持有物业出租及经
营业务稳健，公司拥有的持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为 48.86 万㎡，2023
年一季度末总体出租率为 96%。
（二）报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
谈论的主要内容及
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
提供的资料
论；
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四、季度财务报表
（一） 财务报表
编制单位：招商局积余产业运营服务股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 2,509,855,028.02 3,167,149,853.05
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 21,950,210.76 28,112,125.31
应收账款 3,245,294,578.79 2,331,302,422.06
应收款项融资
预付款项 178,725,246.15 148,345,579.14
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,066,043,644.68 923,943,842.59
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 1,155,078,239.88 1,164,423,510.75
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 99,384,179.12 84,635,117.33
流动资产合计 8,276,331,127.40 7,847,912,450.23
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 75,150,786.21 67,657,303.22
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 5,609,570,500.00 5,609,570,500.00
固定资产 649,181,197.94 660,023,880.68
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在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 60,225,731.16 53,724,489.35
无形资产 29,673,470.37 30,448,634.23
开发支出
商誉 3,193,971,718.64 3,193,971,718.64
长期待摊费用 110,451,866.22 116,611,211.60
递延所得税资产 41,009,002.70 34,224,059.21
其他非流动资产 200,854,181.07 200,854,181.07
非流动资产合计 9,970,088,454.31 9,967,085,978.00
资产总计 18,246,419,581.71 17,814,998,428.23
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,734,918,198.41 1,703,726,064.28
预收款项 9,635,897.38 9,763,703.39
合同负债 791,540,616.58 779,766,425.63
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 520,888,767.44 774,863,407.42
应交税费 119,982,588.36 164,347,780.37
其他应付款 1,844,744,254.69 1,710,246,154.09
其中：应付利息
应付股利 48,801,108.16 48,801,108.16
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,588,562,409.55 181,257,720.22
其他流动负债 131,632,687.99 90,749,737.76
流动负债合计 6,741,905,420.40 5,414,720,993.16
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 1,136,100,000.00 742,500,000.00
应付债券 1,500,000,000.00
其中：优先股
永续债
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租赁负债 60,995,657.82 49,678,789.15
长期应付款 56,826,659.39 55,914,936.40
长期应付职工薪酬
预计负债 5,040,807.09 5,040,807.09
递延收益 2,632,810.12 2,803,380.10
递延所得税负债 733,132,847.83 727,933,590.09
其他非流动负债 6,655,000.00 5,255,000.00
非流动负债合计 2,001,383,782.25 3,089,126,502.83
负债合计 8,743,289,202.65 8,503,847,495.99
所有者权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,067,976,619.53 3,067,976,619.53
减：库存股
其他综合收益 -53,712.38 -52,894.20
专项储备
盈余公积 506,573,262.62 506,573,262.62
一般风险准备
未分配利润 4,699,524,188.18 4,514,996,426.37
归属于母公司所有者权益合计 9,334,366,417.95 9,149,839,474.32
少数股东权益 168,763,961.11 161,311,457.92
所有者权益合计 9,503,130,379.06 9,311,150,932.24
负债和所有者权益总计 18,246,419,581.71 17,814,998,428.23
法定代表人：聂黎明 主管会计工作负责人：陈海照 会计机构负责人：江霞
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 3,305,810,768.00 2,537,369,858.13
其中：营业收入 3,305,810,768.00 2,537,369,858.13
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,078,352,635.29 2,361,390,981.52
其中：营业成本 2,900,906,609.76 2,199,901,933.11
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
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提取保险责任合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 13,515,732.74 22,643,900.84
销售费用 18,880,573.40 14,713,033.10
管理费用 119,000,001.20 88,875,936.43
研发费用 9,802,931.25 6,213,648.96
财务费用 16,246,786.94 29,042,529.08
其中：利息费用 25,078,649.96 29,073,918.11
利息收入 11,785,216.01 2,419,856.72
加：其他收益 21,613,857.70 16,678,296.10
投资收益（损失以“－”号填列） 3,643,482.99 1,774,080.64
其中：对联营企业和合营企业的投资收
益
以摊余成本计量的金融资产终止确
认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -13,838,938.81 5,406,908.30
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） 331,244.32 160,430.97
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 239,207,778.91 199,998,592.62
加：营业外收入 486,611.00 1,339,177.13
减：营业外支出 -3,494,171.61 1,301,073.11
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 243,188,561.52 200,036,696.64
减：所得税费用 51,208,296.52 55,561,991.79
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 191,980,265.00 144,474,704.85
（一）按经营持续性分类
（二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额 -818.18 10,380.03
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -818.18 10,380.03
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -818.18 10,380.03
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2023 年第一季度报告
金额
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 191,979,446.82 144,485,084.88
归属于母公司所有者的综合收益总额 184,526,943.63 145,029,734.10
归属于少数股东的综合收益总额 7,452,503.19 -544,649.22
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1740 0.1368
（二）稀释每股收益 0.1740 0.1368
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被合并方实现的净利润为：0 元。
法定代表人：聂黎明 主管会计工作负责人：陈海照 会计机构负责人：江霞
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,817,556,578.21 2,249,082,194.01
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 1,988,201.72 423,919.67
收到其他与经营活动有关的现金 418,418,389.13 351,700,122.27
经营活动现金流入小计 3,237,963,169.06 2,601,206,235.95
购买商品、接受劳务支付的现金 1,773,423,918.00 1,242,707,331.68
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2023 年第一季度报告
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 1,378,540,838.31 1,252,158,998.49
支付的各项税费 184,908,592.60 180,591,772.28
支付其他与经营活动有关的现金 825,092,819.35 783,412,701.37
经营活动现金流出小计 4,161,966,168.26 3,458,870,803.82
经营活动产生的现金流量净额 -924,002,999.20 -857,664,567.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - 92,333,912.67
投资活动现金流入小计 42,764.18 92,348,125.85
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金 490,000.00 -
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 8,391,577.64 8,358,931.73
投资活动产生的现金流量净额 -8,348,813.46 83,989,194.12
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 122,500.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
- 122,500.00
到的现金
取得借款收到的现金 850,000,000.00 650,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 850,000,000.00 650,122,500.00
偿还债务支付的现金 500,000,000.00 546,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
- 5,692,378.80
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 6,562,065.45 1,500,428.74
筹资活动现金流出小计 573,753,954.35 631,235,925.81
筹资活动产生的现金流量净额 276,246,045.65 18,886,574.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
-182,216.57 -
响
五、现金及现金等价物净增加额 -656,287,983.58 -754,788,799.56
加：期初现金及现金等价物余额 3,141,504,089.01 2,041,118,850.99
六、期末现金及现金等价物余额 2,485,216,105.43 1,286,330,051.43
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2023 年第一季度报告
（二） 审计报告
公司第一季度报告未经审计。
招商局积余产业运营服务股份有限公司
董 事 会
二〇二三年四月二十二日
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