现在,民营房企有多难?

2023-05-24 18:16:16    来源:地产锐观察    

近期,“20旭辉01”的回售展期颇受外界关注。


【资料图】

自4月24日旭辉给出第一版方案后,已经与投资人持续拉锯了一个月。根据今天旭辉在上交所的最新公告,在利率上调至4%的基础上,“20旭辉01”的展期方案为23年分三次兑付共计7%的本金,24年5月、9月分别兑付3%、5%的本金,合计达到15%,并将在24年12月兑付全部剩余本金。同时,利息支付与本金同步,利随本清。明天(5月24日),旭辉调整后展期方案的投票表决将会截止。

“通过问题应该不大,重要的其实不是方案本身,而是信心。”一位投资人表示。

业内共识, 信心不足是当前房地产行业最大的敌人。而信用断层,则是横亘在已出险民营房企面前的拦路磐石。

01民营房企流动性持续承压

可以看到的是,楼市迅速降温对房企销售回款形成拖累,加剧房企资金周转难度,房企资金压力升级。中银证券研报数据显示,2022年房地产行业国内外债券到期规模合计8795亿元,2023年这一规模将攀升至9580亿元,逼近万亿大关。

在巨大的偿债压力下,一直在全力自救的合景泰富也未能扛过这一波危机,令人唏嘘。5月14日,合景泰富公告称,在一笔优先票据的强制赎回日,未能按期兑付1.19亿美元本息,构成违约及触发交叉违约,并决定主动对境外债进行全面重组。

与此同时,债券二次展期也更加普遍。例如,21奥园债于今年再次展期,二展方案将将原定于1月2日应兑付的金额继续展期至7月2日支付。而去年开始展期的一些房企,今年给出的展期方案也越来越难。

以宝龙为例,拟对将于6月10日到期的“21宝龙03”进行展期,给出的展期方案,无论展期时间还是展期的分期付款节奏,都不及宝龙此前展期的“20宝龙04”和“21宝龙01”。

2022年操作展期的“20宝龙04”,展期一年,当期支付本金5%,半年后兑付15%,一年后到期兑付80%;

而今年谋求展期的“21宝龙03”给出的展期方案为,当期不兑付本金,仅兑付过去一年的利息,9个月后、15个月后、2年后(到期日)分别兑付本金的5%、10%、85%及利息。

相比之下,“20旭辉01”给出的展期方案,对于持有人来说,条件明显更好。

旭辉计划将“20旭辉01”展期19个月(不到2年),展期第一年内支付合计10%的本金,展期第14个月支付5%本金,利息支付与本金同步,利随本清。另外,展期期间票息也将从3.8%提高至4.0%。19个月后如果投资者选择全部回售,也将对剩余85%的本金进行兑付。

在增信方面,旭辉将提供体系内权益占比高、去化率在当地居于前列、剩余可售货值也较为充足的两个项目作为“增信资产”。

有分析人士指出,房企必须要兼顾公司的现金流和行业动态的变化,才能提出切实可行的展期方案。

当前已经有越来越多的房企对债券进行“二展”。旭辉的展期方案从本金兑付、利息提升等方面都相对合理,也体现了旭辉非常渴望获得投资人支持的诚意。

02 信用断层,“输血”难

“20旭辉01”回售展期的一波三折,也是当下民营房企生存之艰难的一个缩影。

红姐注意到,在近日观点机构举办的2023观点资本圆桌上,有代表嘉宾演讲中提到的一个观点,引发了很多业内人的共鸣。

其指出,当前房地产行业信用已经出现了巨大断层,就是“暴雷”和“未暴雷”,民企和国企的融资环境已经是“冰火两重天”。

尽管自2022年11月起“三支箭”陆续落地,但是时至今日,除了龙湖等少数几家未“暴雷”的民营房企外,大部分民营房企融资并没有得到实际性的改善。

首先,从信贷融资看,没有新增项目成为民营房企银行授信落地的最大卡点。

据克而瑞统计数据,受限于资金困境,2022年有近四成百强房企全年未拿地;今年1-4月,仍有近七成百强房企未拿地。尽管部分城市土拍火热,但拿地主力仍是规模化国央企。

某房企区域融资负责人告诉红姐,银行授信额度落地需要通过新增建设项目进行申请。而2022年以来很多民营房企拿地停滞,因此也无法获取新增融资。

上述房企区域融资负责人同时表示,信托机构对民营房企项目融资更是非常谨慎,无论是规模、利率、担保条件,还是项目所在城市要求等条件,对民企的要求都明显高于国央企。

其次,债券融资同样艰难。目前房企境外美元债的融资窗口已经等同关闭,境内债有只有个别民营房企在中债增的支持下,实现了发债落地。

某民营房企一位融资负责人告诉红姐,中债增为民企发债增信取得了一定的效果。但是一方面需要一定的抵押物,中债增才能出具保函,而民营房企为了自救纷纷处置资产,能够拿的出手的被认可的可抵押资产已不多;另一方面“暴雷记录”也为发债增添了难度。

再次,从股权融资看,除个别H股房企外,A股上市房企股权融资都还没有真正落地。

有业内人士表示,目前多数民营房企的股票总市值远低于企业的净资产,此时进行股权融资是对企业价值的严重低估,也是对现有持股人的割韭菜行为。且当前房地产行业复苏出现反复,愿意参与上市房企配售的投资人群体也非常有限。

业内认为,总体来看,地产“三支箭”在助力民营房企融资方面,还需要解决政策堵点,加大执行力度。而不断拉大的信用断层更应被关注,要让民营房企真正能够获得外部融资“输血”支持,进而走出流动性困境,助力整个房地产市场及整个行业信心的修复。

03 销售反复,“造血”难

特别值得关注的是,信用断层之下,国央企和民营房企的销售业绩也已经出现了明显的两极分化。

据国泰君安研究统计,4月份TOP50房企中,民企销售额同比下降10.4%,而国企和央企分别同比增长66.7%和96.1%。

明显可以看到的是,国央企因为有融资优势及交付信任,使得其无论是外部“输血”还是内部“造血”上,都与民营房企拉开了发展差距。但大环境转弱,个体也难独善其身。

4月份以来,多家研究机构发布的数据显示,全国房地产市场整体热度转向,成交规模止升转降,存量集中释放后,复苏动能转弱。

业内预计,如果没有新政策加持,楼市或将出现新的降温潮。多家研究机构也表示, 全国楼市的“冰火两重天”并不是真正的行业复苏,而应从全国一盘棋来看。

04 市场应理性看待房企出清

毫无疑问,房地产行业的出清还将继续,行业格局也正在被改写。但是正如知名经济学者任泽平2022年时在泽平宏观撰文所言:

民营房企普遍出现严重的现金流紧张及公开市场债务违约, 这不是个别企业出现了问题,而是整个行业出现了问题。

今年初,监管部门也表态要有效防范化解优质头部房企风险,并给出了“优质房企”的定义:

专注主业,合规经营,资质良好,具有一定系统重要性。

这都说明,即便民营房企出现了公开债、非标展期等出险行为,但并不意味着的这样的房企都应该都被出清。

值得注意的是,在很多地产微信群里还弥漫着一种声音,认为很多民营房企当前存在的意义就是保交付,完成这个任务之后就会被出局。这显然并不利于整个行业的稳定与信心修复。

近日,地产股持续下跌,多只个股因为股价连续多日跌破“1元线”,面临着被退市风险。行业悲观的情绪依然在传递。

很多业内人士都期待,决策层应该让市场看到“救项目也救企业”的决心,进而提振市场信心。

有建议指出,可考虑让国资以适度高于市场估值的价格,少量入股资产质量优质、运营管理能力强的民营房企,对市场注入信心。待市场恢复平稳,民企市值修复,国资可以择机退出,也能实现国有资产的保值增值。

[责任编辑:h001]

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