谨慎中带着乐观，市场逐渐复苏，让房企对后市都有了更多的期望。
3月28日的业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东直言，行业在去年已经完成了筑底，如今已经进入了复苏阶段。
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行业也将在过去两年的持续出清后，重新迎来发展的机遇。只不过随着市场、企业情况的进一步分化，能够率先发力，赢得先机的只会是少数。
绿城显然会是随着市场回暖，最快复苏的那一批之一。超4000亿综合授信支持，境内外融资渠道畅通，让绿城在能够保障自身债务安全的同时，还能够在土地市场上游刃有余。
唯有继续发展，才能从根本上解决过去弊病，寻找到未来前行的路。只是那个存粹看规模、看量的时代已经过去，产品力、综合竞争力，成了走入下半场的玩家们比拼的重心。
一场全新的竞赛，已然开始。
房企陆续披露的财报或者预告，让行业冷暖展露无遗。还能够保持自身的信用，债务不违约，甚至实现盈利的便是“好学生”。
绿城则是好学生当中的尖子生。财报显示，其在2022年实现营收1272亿元，同比增长27%，净利润同比增长16%，至89亿元。
数据显示，绿城去年销售总额、自投销售、自投权益销售排名全面提升。绿城中国去年全口径销售金额2128.1亿元，排在行业第八，相比2021年的13名，有了明显提升。
核心财务数据的逆市提升，以及排名的提升，与绿城中国提前排兵布局、应对行业变化密切相关。
此前，张亚东曾提出过“四个分化”，市场分化、企业分化、产品分化和资源分化。过去两三年里，绿城处于分化中向好的一侧。
市场分化中，绿城中国聚焦一二线城市，财报显示，绿城中国2022年新增货值1037亿元中，北京、上海和杭州三个城市就占了82%，一二线城市新增货值则占92%。截至2022年底，绿城中国手里土储总货值8295亿元，52%位于杭州、上海、宁波和北京等十大战略核心城市。
从销售端的结果看，对高能级城市的聚焦也取得很好的结果。去年绿城的销售额中，来自一二线城市销售占比达到85%，总体去化率达63%。回款率也达到了102%，保障公司现金流的同时，也为其拿地提供了充足弹药。
企业分化方面，则是通过良好的股东结构、稳健经营的基本面，使得绿城在各类财务指标中，横向比较处于第一阵营。
比如说，现金短债比从2021年的2.2倍，提升至2.6倍；短债比例则从2021年时的25.1%，下降至19.2%；经营性现金流也从2021年时的59亿，进一步上升至146亿元；平均融资成本更是从2021年的4.6%，下降至2022年的4.4%。
新增货值转化为销售的转化率也进一步提升，从2020年时不过15%，至2022年已来到48%；同时，则是权益比例的进一步提升，2022年绿城中国项目权益比例为69%，较2020年高出12个百分点。
产品的分化，则让绿城的产品能够得到市场认可，加速资金回流。像杭州“海棠三子”三个项目拿地后仅209天实现121亿元住宅货值售罄。
资源分化在过去一年更是尤为突出。业绩会上，绿城中国执行总裁耿忠强表示，自去年下半年“金融16条”、“融资三支箭”推出以来，绿城中国与银行的授信规模进一步扩大，合作界面进一步拓宽。
14家银行超4000亿元综合授信额度支持；预售资金保函置换在杭州、长沙等城市陆续落地；与中国银行等银行在内保外贷、双边贷款业务上也有具体案例落地。
耿忠强补充称，这一系列的动作完全可以确保公司2023年到期债务如期偿还，以及对2024年到期债务做提前置换。他指出，随着监管机构利好政策落地，销售阶段性转暖，公司资金安全性也在越来越高。
在张亚东看来，房地产行业的波折起伏，在任何一个行业都是个正常波动。而2022年则是波动中的一个波谷，如今，筑底的时间已经过去，行业也来到了复苏的阶段。这是对于今年乃至明后几年初步的一个判断。
只是这样的复苏，已然不是像几年前那样，大开大合，所有房企都能从中获益了。分化，是市场复苏的主题。
销售情况上体现得最为明显。今年前两个月市场的热度，让市场一度惊叹，楼市的繁华又回来了。到三月的转冷却令人猝不及防，克而瑞等机构统计的重点城市成交量，环比均出现了一定幅度的降幅。
对于市场的波动，绿城管理层也感受得真切。绿城中国副总裁李骏从绿城自身项目销售情况，也确实感受到3月份项目到访量的调整。但在他看来，整体到访量还是好于去年四季度和今年一月份。
但即便市场回调，好的产品依旧受到追捧，分化依旧持续。从绿城中国新签项目看，其日均销售额环比二月，依旧在同一水平上。这既有积极营销让项目有良好转化率的因素，也有绿城中国主动加推项目，整体推盘量高于1月、2月的情况。
这也正是张亚东“四个分化”的应有之义。市场逐渐复苏的过程中有波折，市场、产品的分化，决定了一家房企能否靠着自身实力，熨平市场回暖过程中的微小周期调整。
在经历了2022年的全面提效之后，绿城管理层也提出，2023年会是公司全面提质的一年。规模上动态守住行业TOP10，盈利则要进入行业第一梯队。
过去几年对核心城市的聚焦，让绿城在行业下行期里能够保持比较好的现金流。如今，绿城也要逐渐走出舒适区，除了争取核心区域的地块，保障去化、安全外，还准备在一二线城市边缘地区、三四线城市拿地。
绿城中国行政总裁郭佳峰解释称，在核心城市、核心区域，绿城中国采用的是精准投资、投一成一的打法，但核心城市、核心区域竞争激烈，可能出现“吃不饱”的情况。绿城中国也要采用一些和过去不一样的打法，在更多的区域拿地，争取更多利润。
相比其他房企还在犹豫该怎么拿地，绿城通过三年“健身期”，已练出了一身肌肉。如今，则是在其他房企蜂拥而上，聚集向一二线核心城市，以拿地安全性为首的时候，绿城开始思考如何在形式转暖后，获得更大的利润空间。
市场复苏的过程中，绿城显然已经具备更多主动权，可以选择接下来如何修复利润。
房地产这个行业，在经历了18万亿的顶峰后，尽管有所收缩，但依旧是个新房市场高达十几万亿的行业。新的变化，则是从全面的牛市，变成结构性牛市，市场也从量的扩张，变成质的提升。
这正是张亚东所言的“四个分化”。幸运的是，绿城处于“四个分化”中，较好的一侧。在市场逐步复苏的过程中，绿城也能逐步把自身的优势，变成能力，变成利润，变成对股东的回报。
挺过了行业的筑底期，绿城正以一个稳健房企的姿态，走向行业的下半场。
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